La escalada de alquileres acelera la compra de viviendas, con precios que crecen 12% durante 2025

El sector inmobiliario español atraviesa una fase de expansión en compras de viviendas, alimentada principalmente por el encarecimiento progresivo de los alquileres y su impacto en la capacidad de gasto de los hogares. De acuerdo con el Observatorio de Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) en su XXIII edición, los precios medios de las viviendas experimentaron un crecimiento superior al 12% durante 2025 respecto al ejercicio anterior.

El análisis revela que este incremento se sustenta en un contexto de oferta limitada combinado con un aumento significativo de la demanda. Para finales de 2025, la vivienda usada acumulaba una subida del 13,08%, mientras que la vivienda nueva registraba un incremento del 12,8%. Los analistas califican esta evolución como una anomalía estadística que podría extenderse durante 2026, toda vez que no parece fundamentarse en factores económicos convencionales.

A pesar de las magnitudes alcanzadas, el 88% de los especialistas integrantes del panel de investigación, conformado por once expertos, descarta un escenario de especulación desenfrenada. En su lugar, identifican la presencia de tensiones estructurales subyacentes. Entre los impulsos al alza de precios figuran la demanda acumulada en el período post-pandemia, los ahorros disponibles en los hogares, la participación de compradores extranjeros y las estrategias de inversión defensiva en patrimonio inmobiliario. Respecto a la oferta, su rigidez obedece a la limitación de terrenos disponibles para desarrollo, los elevados gastos de construcción y los prolongados trámites administrativos.

El incremento de los alquileres está incentivando a las familias con capacidad de ahorro a adelantar sus decisiones de compra, generando presiones alcistas en los precios de mercado.

Alquileres en máximos históricos de asequibilidad

En el segmento de arrendamientos, los precios han crecido a un ritmo anual del 10% desde 2023. El 78% de los expertos de la AEV y la totalidad de los consultores externos coinciden en señalar que los alquileres en metrópolis como Madrid y Barcelona han alcanzado o se aproximan al umbral máximo de lo que las familias pueden pagar. El Banco de España confirma que esta situación representa el máximo registrado entre las principales economías europeas.

Esta dinámica ha propiciado cambios adaptativos en el mercado, incluyendo la reducción de metros cuadrados por vivienda, la expansión del alquiler por camas individuales y la migración hacia municipios periféricos. En este contexto, la financiación hipotecaria ha llegado a su cota máxima en diez años, superando las 133.000 operaciones trimestrales y representando el 66,6% del total de transacciones. No obstante, el 67% de los profesionales advierte sobre el riesgo de que la mayor disponibilidad de crédito esté amplificando los aumentos de precios ante una oferta particularmente inelástica.