Mercado de vivienda: entre la desaceleración y la escasez de oferta

Vivienda: la principal preocupación de los españoles

La vivienda continúa siendo la inquietud más apremiante para los españoles, según los datos del Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas divulgados a mediados de abril. El 41% de los consultados identificó esta problemática, aunque ligeramente por debajo de la cifra registrada el mes anterior.

Giro en la trayectoria del mercado

El inicio de 2026 presenta un panorama de incertidumbre en el sector inmobiliario, sin inclinarse claramente hacia optimismo ni pesimismo. Esta situación contrasta con el desempeño del año anterior, que se caracterizó por incrementos significativos, incluso de dos dígitos. Aunque los últimos meses de 2025 ofrecían indicios sobre lo que vendría, el primer trimestre confirma las señales de advertencia que ya se percibían.

Caídas notables en las transacciones

El mes de enero registró un retroceso evidente en la compraventa de viviendas. Según los registradores, las operaciones cayeron un 7% comparadas con enero de 2025, la contracción más importante desde junio de 2024. Los notarios reportan una caída aún mayor, del 11,4%, lo que sugiere que los compradores optaron por esperar, aunque por razones diversas.

Febrero y marzo continuaron con la tendencia negativa. En febrero, las compraventas retrocedieron un 0,7% interanual, mientras que marzo mostró una caída del 2,2%, completando así un trimestre completo con descensos consecutivos.

El contexto de diciembre anterior

Es importante considerar que enero llegó precedido de un mes de fuerte desempeño. En diciembre se formalizaron 54.000 operaciones, un 7,9% superior a diciembre de 2024. Las compraventas totales alcanzaron 714.237 operaciones según el Instituto Nacional de Estadística, una cifra notable que no se superaba desde 2007, cuando se registraron 775.000 compraventas.

Incremento de precios presiona la demanda

Al aumento de operaciones se sumó un alza de precios impulsada por esa mayor demanda. El Consejo General del Notariado señala que el precio promedio del metro cuadrado creció un 7,5% durante todo el año anterior.

El Consejo General de Economistas advierte que el incremento sostenido de los precios, con una suba interanual superior al 12% según el INE, ha agravado la presión sobre los presupuestos familiares, tanto para la compra como para el alquiler.

Señales de freno en regiones clave

Un informe de BBVA Research publicado en noviembre ya anticipaba un "cierto freno tanto en las operaciones con viviendas nuevas como usadas". En ese momento, la Comunidad de Madrid experimentaba caídas del 6%, tendencia que también se observaba en Canarias y Navarra.

Los datos más recientes confirman esta hipótesis. El Colegio de Registradores observa en Madrid una caída del 20% en enero, con apenas 10.374 operaciones. También se registraron números rojos en Aragón, Asturias y Canarias, donde los descensos superan el 10%. Navarra destaca como excepción con un aumento del 20,4%.

En febrero, Madrid registró 6.624 viviendas vendidas (2,2% menos), mientras que Cataluña contabilizó 10.307 compraventas (3,7% más).

El derrumbe de la oferta disponible

El Banco de España aporta contexto adicional, señalando que "los indicadores de vivienda muestran una desaceleración, en un contexto de escasez de oferta y demanda elevada que sigue presionando al alza los precios".

El organismo supervisor destaca la evolución negativa de los insumos de construcción, el consumo de cemento y el empleo en el sector. Las viviendas iniciadas rondan las 140.000 unidades anuales, aunque las terminadas en 2025 están por debajo de las iniciadas hace dos años.

El dato más revelador concierne a la oferta disponible. A inicios de 2022 había casi 810.000 viviendas a la venta; a finales de 2025, esa cifra se redujo a 576.000, representando una pérdida de 234.000 viviendas en el mercado.

Mientras tanto, el Banco de España estima que las compraventas alcanzaron 752.000 en 2025, una cifra elevada pero no tan espectacular si se considera la narrativa de explosión de demanda. El mínimo de compraventas en los últimos cuatro años se registró en el cuarto trimestre de 2023 con 642.000 operaciones.

Las hipotecas mantienen su ritmo

Independientemente de las condiciones crediticias favorables o de la dificultad de acceder a vivienda sin financiamiento, los préstamos hipotecarios experimentan una evolución distinta. Se encadenan 20 meses consecutivos de crecimiento sin ralentización perceptible. En enero el aumento fue del 5,5%, acelerándose a 14,3% en febrero.

Este fenómeno, simultáneo al enfriamiento de compraventas, ha resultado en que más del 75% de las transacciones se realicen con hipoteca, un porcentaje "históricamente alto" según el Colegio de Registradores.

Perspectivas futuras

Los datos actuales indican una nueva tendencia hacia la moderación, ya sea por los precios o por un posible endurecimiento de condiciones crediticias. CaixaBank Research atribuye la desaceleración del segundo semestre al elevado nivel de precios y la escasez de vivienda disponible.

La incertidumbre geopolítica afecta los costes de materias primas, incidiendo en el precio de obra nueva y reformas. Fuentes del sector constructivo advierten no solo de incrementos de precios, sino también de posibles disrupciones en el suministro si el conflicto persiste.

Una eventual escalada inflacionaria obligaría al Banco Central Europeo a subir tipos de interés. Más allá de eso, la incertidumbre erosiona la "confianza de hogares y empresas", afectando tanto la demanda residencial como la inversión. No obstante, CaixaBank subraya que el factor determinante será la insuficiencia estructural de oferta en el mercado.